La vente d'un bien enclavé.

Lors de la vente d’un bien immobilier, par exemple d’une maison, le notaire va vérifier comment ce bien est desservi par la voirie publique, afin qu’il puisse être utilisé conformément à sa destination.

Il y a plusieurs possibilités pour que l’accès soit réalisé :

• Il peut s’agir d’un accès direct
• Il peut s’agir d’un accès sur des parties communes d’un lotissement ou d’un groupe d’habitations et appartenant à une association syndicale (ASL)
• Il peut s’agir d’un chemin privé appartenant au vendeur et cédé avec le bien
• Il peut s’agir d’un chemin en indivision entre plusieurs propriétaires voisins en ce compris le vendeur
• Il peut s’agir d’un chemin appartenant à un voisin sur lequel existe une servitude de passage perpétuelle.

Dans tous ces cas de figure, le notaire vous informera du régime juridique et ne considérera pas que le bien vendu est enclavé puisqu’un accès légal existe.

En revanche l’accès peut aussi exister mais ne correspondre à aucun droit garanti au propriétaire du terrain.

Il peut s’agir par exemple d’une tolérance des voisins qui laissent accéder au terrain vendu mais sans qu’aucune servitude n’ait été régularisée. Il peut également n’exister aucun accès au terrain.

Dans ce cas le notaire en charge de la vente devra avertir l’acquéreur de la précarité de la situation puisqu’aucun accès ne lui sera garanti.

Le code civil prévoit dans le cas d’un bien enclavé, la reconnaissance d’une servitude légale d’accès pour permettre de désenclaver le bien et qu’il puisse être utilisé conformément à sa destination.

Toutefois l’existence de cette servitude légale ne résout pas tous les problèmes.

En effet la constatation de la servitude nécessite le recours au juge qui seul a autorité pour la constater.

Et rien ne garantit les modalités et l’assiette de cette servitude de passage, laquelle doit selon les termes du code civil être fixée selon le « tracé le plus court et le moins dommageable » pour le terrain la supportant.

Il est également utile de rappeler, qu'une servitude de passage ne peut s'acquérir par prescription.

Dans certains cas il est donc opportun d’anticiper ces questions et de solliciter du propriétaire du chemin d’accès son accord pour la constitution d’une servitude, enregistrée par le notaire, afin que toutes les modalités soient prédéfinies et qu’aucune problématique ne soit rencontrée lors de la vente du bien.

Les notaires de l’étude FLV NOTAIRES sont disposés à étudier avec vous l’environnement juridique de votre bien et mettre en place toute solution afin de faciliter le règlement de votre dossier de vente.